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【家居】打房政策放鬆地产市场回温楼市活了

2020-06-12 H地生活 990 views 160

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国家产业资讯中心(NAPIC)刚出炉的《2018年住宅房价年度更新》显示,国内去年的房地产市场逐步回温,整体交易量及交易额都获得小幅度上涨,这也是国内房产业的交易量及交易额,从2015年开始下跌至2017年后首次回温,而是什幺原因,令国内的房产再次引来了购屋者及投资者的青睐?这一切需从打房政策开始放鬆说起。

银行放宽房贷审批

自2014年来,马来西亚政府实施打房政策后,国内滞销房屋数据节节高升,不过NAPIC最新数据显示,不管是住宅、商业或工业产业,在2018年第四季的房地产交易额及交易量都有所增长。

相关报告显示,2018年国内共有31万3710宗房地产交易,总价值1403亿令吉,相等于交易数量上涨0.6%及交易额上升0.3%,而住宅产业佔了整体市场的62%。

2018年的住宅产业交易量为19万7385宗,相较2017年的19万4684宗交易增加了1.4%,2018年同类型的房地产交易额总价值约687亿令吉,相较于2017年的684亿令吉增加了0.4%。

GIC房产投资集团创办人兼主席宋明威认为,这情况主要是政府打房政策开始放鬆,同时银行房贷批审相较过去3年“宽鬆”。

他接受访问说,政府早前实施打房措施旨在杜绝市场出现投机运作,孰不知国行在2014年禁止发展商推行发展商承担利息计划,再加经济不景气和银行收紧房贷批审等,间接令国内不少房地产滞销。

他指出,2018年国内房地产开始回温,主要是政府放鬆打房政策,同时银行也放宽房贷的审批。

相较于2017年,从2018年开始,很多购屋者向银行申请产业贷款都获批准,加上投资者认为国内房产业的价格已掉到谷底,如今是时候重新入场。

3星期卖200负担屋

GIC房产投资集团去年的新房产项目交易量为450间单位,总交易额是3亿令吉,而今年单是1月至4月,该集团在国内的新房产项目交易量就已达330间单位,总交易额2亿令吉。

“单是3週内,我们销售队伍就成交200间单位售价介于40万令吉的可负担房屋,可见投资者开始陆续进场,所以我看好国内房产业下半年的走势。”

宋明威披露,该集团今年同期售出的二手房产交易量是30间单位,总交易额逾2000万令吉,而出租的单位50间;去年二手房产交易量是80间单位,交易额6000万令吉。

不过,他坦言纵然投资者对国内的房地产市场有信心,最关键还是依赖政府的有利政策及国行的房贷批审条件是否放宽,否则投资者及购屋者的信心市场会动摇。

华青有能力就买屋

根据GIC房产投资集团于2018年及今年初的全国房产交易量及出租率分析,显示这些年无论是经济多幺不景,在整个房产业市场上,国人仍是买房多于租房。

根据数据显示,国内买房及租房的比例仍是70%对30%,这主要原因是亚洲人会将买房子视作人生大事之一,尤其是华人,更觉得有了自己的房子,才有所谓的“安全感”。 

宋明威指出,去年该集团售出的新旧房产共530间,而寻求出租只有120间,今年初同样类型房产售出是360间,而寻求出租才50间。

他坦言,不少单身年轻人都与父母同住,然而这些年轻人的经济能力稳定后,都会购买或投资房产业,例如政府推行的可负担房屋计划等。

中位价屋子翻倍涨

虽然国内房产整体走势有回温,但值得关注的是,大马整体住宅房产交易中位价自2010年就一直处在上涨势头,然而到了2018年,中位价近8年首次回落。

根据NAPIC最新报告,大马各类住宅房产交易中位价在2010年是15万8000令吉,涨至2017年的30万3000令吉。意谓,房价近8年间,几乎翻倍增长。

住宅房产交易中位价在2018年终于停止了涨势,微降约2%,回落至29万6994令吉。儘管降幅并不大,却是自2010年以来的首次回落,显示我国房产市场开始有逆调整迹象。

中位价(Median Price)指的是,把所有交易数据从小至大顺序排开后,位置在最中间的数值。

举例,大马2018年各类住宅房产交易中位价是29万6994令吉,这代表,在2018年,一半住宅房产交易的价格是低于29万6994令吉,另一半的交易则是高于这个价格。

交易平均价(Mean Price),中位价是衡量整体房价的较适当指标。因为平均价容易受到高价房产交易拉高。

举例,在2018年,儘管一半住宅房产交易的价格低于29万6994令吉,平均价却是39万6287令吉。创下最高交易价的是槟城东北县1350万令吉的独立式洋房交易。

全马槟州跌幅最大

在全马13个州属当中,2017及2018年住宅房产交易中位价跌幅最大的是槟城,中位价从2017年的36万令吉,跌至2018年的30万1900令吉,跌幅为16.1%。

住宅房产交易中位价跌幅第二大的州属是森美兰,从2017年的28万,跌至2018年的24万令吉,跌幅为14.3%。接下来是吉兰丹(-12.2%)及彭亨(-9.1%)。

不过,若纳入3个联邦直辖区,布城是跌幅最大,从78万7000令吉跌至26万令吉,跌幅达67%。但布城的交易案例太少,即只有148宗,或未能完整反映情况。

儘管大马整体及大部分州属的住宅房产交易中位价在2018年都下滑,砂拉越却继续走强,中位价从26万令吉涨至32万8000令吉,涨幅达26.2%。

其他住宅房产交易中中位价上升的州属及联邦直辖区包括纳闽(+14.0%)、沙巴(+6.7%)、柔佛(+2.9%)及吉隆坡(+1.5%)。

选交通发达区置产

NAPIC报告也显示,槟州、柔佛及吉隆坡的房地产回温情况较明显,除了是交通体系发达因素,年轻人购屋选择趋向也是因素。

宋明威以槟州及北马区近年来开发的数项大型房地产为例,如槟州世界城和槟城国际商业城等,未来综合性房产发展计划会获得购屋者及投资者的青睐,因为这类的综合发展项目集住宅、休闲、商业、医疗等为一体,所以整个发展计划犹如一座设备齐全的城镇,因而能拉高该区房产的价值。

“时下年轻人选购房产单位都趋向以上类型的住宅,因为符合他们的生活模式需求,但吉隆坡购屋者则趋向选择捷运及轻快铁站附近的房产。”

以槟城为例,宋明威认为投资者及购屋者会选择槟岛的峇央峇鲁,主要是这些年不少民众都迁移到那里居住,以致该区的房地产需求增加,加上该区拥有完善的交通设施,如槟城国际机场及直通威省的槟城大桥和苏丹阿都哈林大桥,都是投资者的选项。

至于威省的峇都交湾,鉴于该区整体发展计划庞大,宋明威认为该区尚处于初期开发阶段,要全面蓬勃料需10年或20年时间,所以投资者都在保持观望态度。

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